“城市已经到了转折的时代，过去是大开发，这次是大转型。”住房和城乡建设部原副部长仇保兴在2025年服贸会期间举办的全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛上表示。
近日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。“这六大指标，便是城市破局和转型的方向。”仇保兴指出，《意见》还明确，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，便是具体的实施方案。
仇保兴表示，原先城中村和危旧房改造的模式主要为政府包办。多年实践结果表明，政府包办的旧改存在四个弊端：第一，财政资金需求非常大，浪费非常严重；第二，额外地块和容积率补偿都为增长套数，易造成新的过剩；第三，市民参与程度很低，质量无法向业主保证；第四，易滋生工程领域的腐败。
仇保兴解释，政府包办模式在房地产上行期行得通，但现在房地产行业已进入平台期，该模式就不再是一个好办法。因此就要在旧改的时候推行“自主更新、原拆原建”，其中的关键在于“增容不增套”。
他说，“自主更新、原拆原建”在浙江、上海、北京、湖北等地已有先例。以杭州“浙工新村”自筹自建的模式为例——该小区548户居民自筹4.7亿元，原地将13幢危旧房建成7幢11层小高层。建成后，新增建筑面积约9800平方米，使总建筑面积从约39800平方米增加至近5万平方米，楼间距增大，同时新增了地下车库以及社区用房。在这个项目中，居民出资占总投资5.3亿元的83%，其余费用由政府老旧小区改造专项资金支出。
目前，“自主更新、原拆原建”有三种模式，“浙工新村”是最复杂的一种模式，因为它对小区整体进行了重新设计和改造，并使其符合现代绿色小区的标准。
另外两种模式简单一些。一种是完全原拆原建，既不增加楼层、面积，也不改变朝向、小区设施等。另一种是在原拆原建的基础上优化提升，比如把五六层的楼变成小高层，稍微增加每套面积，但不对小区整体进行重新设计，这种模式目前被采用得最多。
仇保兴认为，从研究结果和各地自主实践看，在当前房地产行业已不是快速增长期的背景下，“自主更新、原拆原建”的优势非常明显，既可以节省80%的财政支出，又能对老旧小区进行绿色低碳改造，还能调动老百姓的积极性。
在具体实施方面，仇保兴建议，需要各地本着“一城一策”原则，制定“自主更新、原拆原建”的总体方案，统筹各种改造模式，扩大老百姓选择范围。“根据测算，目前全国的城市有100亿平方米的房子需要旧改，如果按照每年10亿平方米算可以持续改造十年，这将弥补房地产萎缩所带来的投资下降。”
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